Vlaams zomerakkoord treft vastgoedsector: boskaart wordt definitief opgeborgen

Door het zomerakkoord wordt elk bos voortaan beschermd, ook in woon- en industriegebieden. Of de eigenaar beter af is met de nieuwe schaderegeling, is niet zo duidelijk.

Het zomerakkoord van de Vlaamse regering bevat wel degelijk een aantal verregaande maatregelen, die van belang zijn voor de vastgoedsector. Dat zegt Gregory Verhelst, advocaat administratief recht bij het kantoor CMS DeBacker. “Een van de belangrijkste beslissingen is de afvoering van de boskaart, gekoppeld aan een verscherpte bescherming van bossen in woon- en industriegebieden”, stelt hij.

Bescherming vervangt compensatie

Wie nu wil bouwen in die gebieden, moet de eventuele ontbossing compenseren. De boskaart met beschermde, niet voor bebouwing geschikte bossen in die gebieden, waarvoor de Vlaamse minister van Milieu Joke Schauvliege (CD&V) vorig jaar een mislukt plan maakte, is verdwenen na hevige kritiek. “De nieuwe regeling beschermt voortaan alle beboste terreinen van meer dan een hectare in woon- en industriegebied”, aldus Verhelst. Wie er wil ontbossen moet eerst de toestemming vragen bij de Vlaamse regering. Die vraagt daarover advies aan de administratie en de gemeente. Er moet een controle ter plaatse gebeuren.

“Een nadeel is dat de eigenaars van beboste terreinen geen zekerheid hebben over de uitvoering van hun bouwplannen, tenzij ze een uitdrukkelijke beslissing over een mogelijke ontbossing uitlokken”, voorspelt Verhelst. “Kopers van beboste terreinen in woon- en industriegebieden moeten op hun hoede zijn. Er is geen afbakening van de beschermde bossen die men kan raadplegen voor de aankoop van een terrein.”

Wanneer de ontbossing wordt geweigerd, moet de Vlaamse regering het gebied binnen vier jaar herbestemmen tot bijvoorbeeld natuurgebied. “In dat geval kan de eigenaar planschade vorderen”, stelt Verhelst. Wanneer die herbestemming uitblijft, kan de eigenaar de overheid verplichten zijn terrein aan te kopen. De vraag is natuurlijk welke prijs er dan zal worden betaald. Dat ligt nog niet vast. Verhelst is wantrouwig. “De Vlaamse overheid heeft een slechte reputatie als het erop aankomt eigendomsaantastingen te vergoeden.”

In theorie bestaat al de planschadevergoeding, die een nadelige herbestemming van een terrein moet compenseren. “Een planschadevergoeding is pas mogelijk na een gerechtelijke procedure”, zegt Verhelst. “Doorgaans haalt de overheid alle middelen uit de kast om de vergoeding te betwisten. Procedures van meer dan tien jaar zijn geen uitzondering. Soms moeten de erfgenamen het proces voortzetten. De vergoeding wordt berekend volgens een speciale formule. De oorspronkelijke aankoopprijs wordt geïndexeerd, en dat bedrag wordt vergeleken met de waarde van de grond na de herbestemming. Dan geldt een forfaitaire aftrek van 20 procent. Vergoedingen vertegenwoordigden soms geen fractie van het reële waardeverlies.”

Planschaderegeling bis

Over die planschade voert de regering nu een nieuwe regeling in in het kader van de betonstop, die in 2040 de expansie van de bebouwde ruimte ten nadele van de open ruimte moet stoppen. De Vlaamse regering wil de pijnpunten aanpakken.Voor de begroting van de vergoeding van planschade gelden een aantal parameters, waarvan de oorspronkelijke aankoopprijs er slechts een is. Voortaan zou een commissie van ambtenaren uit verschillende departementen de vergoeding begroten. De eigenaar kan tegen de voorgestelde vergoeding bezwaar aantekenen bij de overheid en ultiem bij de rechtbank.

Verhelst: “Of dit een vooruitgang is, zal afhangen van de vergoedingen die vanuit de overheid worden voorgesteld. Ik blijf sceptisch. Te veel eigenaars werden in het verleden met een kluitje in het riet gestuurd. In vele gevallen is een gerechtelijke betwisting helaas het enige redmiddel tegenover een weerspannige overheid.”

Vaag

Er wordt ook in een nieuwe regeling voorzien voor de behandeling van de planbaten, als de eigenaar een voordelige herbestemming van zijn terrein krijgt. “Die is voorlopig nog vaag”, aldus Verhelst. Volgens critici nam de regering-Bourgeois heel wat maatregelen, die een volgende regering moet uitvoeren en ook kan terugdraaien. “Die kritiek is fel overtrokken”, antwoordt Verhelst.

“Een problematiek zoals de betonstop of de boskaart grijpt in op eigendommen in heel het gewest. Beslissingen daarover moeten degelijk worden voorbereid. Vergelijk het met de kernuitstap. Altijd bestaat het risico dat een volgende regering terugkomt op wat een eerdere regering heeft beslist. Deze regering heeft duidelijke lijnen uitgezet. Het is aan de volgende regering om die te volgen of net niet.”