Het Europees Hof van Justitie heeft België veroordeeld omdat de Belgische fiscus tweede verblijven in eigen land anders waardeert dan tweede verblijven in het buitenland. “Dit arrest kan een excuus zijn om een hogere belasting op vastgoed door te voeren.”
België treedt volgens het Europees Hof van Justitie een van de kernprincipes van de Europese Unie met de voeten: het vrije verkeer van kapitaal. “Door het verschil in aanpak van de huurinkomsten in binnen- en buitenland zouden Belgen eerder geneigd zijn te investeren in een tweede verblijf binnen de landsgrenzen”, zegt Tilde Callebaut, advocaat bij Sansen International Tax Lawyers. De veroordeling door het Hof in Luxemburg kwam er nadat de Europese Commissie een inbreukprocedure had opgestart.
“Het is niet de eerste keer dat België op de vingers wordt getikt”, legt Callebaut uit. “Zo stelde de Commissie al in 2007 een mogelijke inbreuk op het vrije verkeer van kapitaal vast. In 2012 bracht ze een advies uit. Naar aanleiding daarvan beloofde België een wetsontwerp op te stellen, wat tot nu nog niet gebeurd is. Daarnaast oordeelde het Europees Hof van Justitie in september 2014 ook al dat de verschillende vaststelling van het belastbaar onroerend inkomen, naargelang de plaats waar het onroerend goed gelegen is, in strijd is met het vrije verkeer van kapitaal.”
Omdat ons land geen gevolg heeft gegeven aan eerdere aanmaningen, voert de Europese Commissie de druk op. “Het zat er al lang aan te komen”, bevestigt Wim Vermeulen, een advocaat van Cazimir. “België is in 2014 veroordeeld door het Hof, omdat niet-verhuurde panden in België belast worden op basis van het kadastraal inkomen en in het buitenland op basis van de geschatte huurinkomsten.” Deze keer zijn ook de verhuurde panden mee in het bad getrokken.
Weinig keuze
Vermeulen merkt op dat de wetgeving sinds 2014 niet is aangepast, maar dat de fiscus in 2016 wel een circulaire heeft gepubliceerd. Koen Beckers, een collega van Deloitte, voegt eraan toe dat het Hof in zijn arrest van vorige week geen rekening hield met die circulaire, omdat die te laat gepubliceerd was en van een lagere rechtsorde is.
Beckers: “In die omzendbrief kwam België deels tegemoet aan de verzuchtingen van Europa. Als je tweede woning staat in een land waar iets soortgelijks als het kadastraal inkomen bestaat, mag je dat inkomen gebruiken in plaats van de werkelijke huurwaarde. Het is een pleister op een houten been, maar België kan proberen die circulaire in wetgeving te gieten.”
Als België zijn wetgeving niet aanpast, kan de Commissie het Hof vragen een dwangsom op te leggen. Vermeulen: “De regering heeft over dat probleem al vier jaar kunnen nadenken. Ik denk dat we mogelijk dit jaar nog worden gedwongen met een oplossing te komen.” Erik Sansen, advocaat bij Sansen International Tax Lawyers, beaamt dat. “De Belgische overheid heeft weinig keuze en moet een nieuwe regeling uitwerken.”
Korte termijn
“Een arrest van het Europees Hof van Justitie verleent belastingplichtigen niet automatisch nieuwe rechten”, zegt Callebaut. “Maar mensen kunnen bij de fiscus nu al bezwaar aantekenen voor belastingen waarvan de verjaringstermijn nog niet verstreken is, en zich tot een Belgische rechter wenden.”
Beckers nuanceert: “Iedere belastingplichtige kan op basis van dat arrest de beslissingen van de Belgische fiscus voor de rechter betwisten. Ik verwacht geen stormloop, want de vraag is of het sop de kolen waard is. Het kost ook geld om naar de rechter te stappen. In de meeste gevallen hebben belastingplichtigen niet zo veel te winnen.”
Lange termijn
“België moet de regels voor Belgisch vastgoed doortrekken naar buitenlands vastgoed, of het omgekeerd doen”, zegt Vermeulen. “Het lijkt me onhaalbaar een kadastraal inkomen te bepalen voor alle tweede verblijven in het buitenland. In Frankrijk heb je de valeur locative brute en in Nederland de waardering onroerende zaken (WOZ), maar in veel landen is er niets vergelijkbaars.”
Volgens Vermeulen zijn er twee voor de hand liggende oplossingen. Ofwel belast België de reële huurinkomsten in binnen- en buitenland, tegen een tarief van 15 of 20 procent bijvoorbeeld. Ofwel moeten de kadastrale inkomens in België op een realistisch niveau worden gebracht. “Het is hoe dan ook broodnodig de kadastrale inkomens aan te passen aan de realiteit”, vindt Vermeulen. “Ik geloof niet dat het te veel werk vergt om die aan te passen. In Nederland gebeurt elk jaar een aanpassing, en daar zijn minder ambtenaren dan in België. Ik heb iemand van de administratie horen zeggen dat het gewoon wachten is op een minister van Financiën die politieke zelfmoord wil plegen, want het is geen populaire maatregel.”
Iedere belastingplichtige kan op basis van dat arrest de beslissingen van de Belgische fiscus voor de rechter betwisten” Tilde Callebaut, Sansen International Tax Lawyers
Politiek haalbaar
De vraag is of de oplossingen politiek haalbaar zijn. “De opdracht is allesbehalve eenvoudig”, merkt Sansen op. “Als de huurinkomsten worden belast op basis van de reële huurwaarde, zou dat voor de verhuurders neerkomen op een forse belastingverhoging. Een logische oplossing lijkt me een uniforme forfaitaire berekening voor alle vastgoed, ongeacht de ligging, zonder verhoging van de belastingdruk.”
Het risico bestaat ook dat verhuurders elke belastingverhoging doorrekenen aan de huurders, met stijgende huurprijzen tot gevolg. “Dat zou best kunnen”, zegt Vermeulen. “Er zijn veel Belgen die studentenkamers, studio’s of appartementen verhuren om extra inkomsten te hebben. De overheid zou die particulieren kunnen stimuleren hun vastgoedportefeuille over te brengen naar een vennootschap, tegen een verlaagd inbrengrecht van bijvoorbeeld 5 procent. Ze kunnen dan wellicht aanspraak maken op het verlaagde tarief van de vennootschapsbelasting van 20 procent. Dat kan een oplossing zijn.”
Beckers ziet het zo’n vaart niet lopen. Hij geeft wel toe dat het kadastraal inkomen op termijn herbekeken moet worden, omdat de waardering dateert van 1975 en totaal verouderd is. Maar hij gelooft niet dat er nu een momentum is voor een revolutie. Vermeulen hoopt dat de overheid niet als een loodgieter die ene kapotte leiding gaat vervangen, maar de hele installatie gaat nakijken. De hele belasting op vastgoed moet worden herbekeken: registratierechten, onroerende voorheffing én belastingen op huurinkomsten. “Maar het ene is federale bevoegdheid en het andere regionale. Dan moeten de regio’s tot een akkoord komen. En België heeft altijd geld nodig. Dat arrest kan een excuus zijn om een hogere belasting op vastgoed door te voeren.”
Als de huurinkomsten worden belast op de reële huurwaarde, zou dat voor de verhuurders neerkomen op een forse belastingverhoging” Erik Sansen, Sansen International Tax Lawyers
De fiscus en de huurinkomsten
Als u een tweede woning hebt, betaalt u belasting op de huurinkomsten in het land waar die woning staat. Op de inkomsten van een vakantiehuisje buiten België betaalt u meestal geen belasting meer in eigen land, dankzij de dubbelbelastingverdragen. Er is wel een progressiebehoud, wat wil zeggen dat de fictieve of de reële huurinkomsten uit het buitenland meetellen om te bepalen in welke belastingschijven andere inkomsten terechtkomen. En u betaalt mogelijk ook enkele honderden euro’s extra gemeentebelasting.
In België
Wie een tweede woning verhuurt voor privégebruik, of die niet verhuurt, betaalt belasting op basis van het geïndexeerd kadastraal inkomen, verhoogd met 40 procent. Hoeveel belastingen u betaalt op dat kadastraal inkomen, vermenigvuldigd met 1,4, hangt af van uw totale inkomen.
Wie een woning in België verhuurt voor professionele doeleinden, betaalt belasting op de werkelijke huur, verminderd met 40 procent kosten, met een maximum van twee derde van het gerevaloriseerde kadastraal inkomen.
In het buitenland
Voor een verhuurde woning zijn de werkelijke huurinkomsten van tel. Het maakt niet uit of u aan een particulier of professioneel verhuurt. Voor een niet-verhuurde woning houdt de fiscus rekening met een theoretische huurwaarde. Om die te bepalen kunt u de gemiddelde jaarlijkse huurprijs van soortgelijke woningen uit de omgeving opgeven, of iets wat lijkt op het kadastraal inkomen. Van de huurwaarde mag u bepaalde belastingen en 40 procent kosten aftrekken.
40 procent
Wie in België een tweede woning heeft, betaalt belasting op basis van het KI, verhoogd met 40 procent.
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier